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＜②売却から決済までのスケジュール及び契約場所と決済場所＞
ここでは、売却ご検討の方から、当社が売却依頼を承った場合、売却から決済（所有権移転）までのスケジュールと契約場所と決済場所の記述をします。先ず、査定等ご了解頂けたら、このホームページ項目①の「媒介契約」を締結させて頂きます。その後、西日本レインズ【（公社）西日本不動産流通機構）】に登録します。登録したら、不動産情報誌に掲載したり不動産情報WEBサイト（香川宅建、不動産ニュースかがわやアットホーム等）で公開され、公開すると、不動産情報誌や、パソコンやスマホで閲覧の方の層が広がると共に、購入希望者の層も広がり、当社の成約に向けての媒介業務も果たしやすくなります。とは言え、特に「農地」売買では、依頼者の方が一般公開を望まれないケースも少なくはありません。この場合、登録しても、依頼者のご意向を尊重して、直ちに非公開にします。何れにしても成約に向けた媒介活動は行います。
＜宅地建物取引業の概要から売却までのスケジュール＞ 先ず、以下、４ページ【出典：国土交通省ホームページ】の記述をご覧下さい。ここで当社ホームページ、項目①とつながった内容や、売却から決済までの概ねが分ります。尚、現在は、以下の文面にある「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」となっています。下の画像はクリックすると拡大されます。
【１．宅地建物取引業法（以下、宅建業法と言う）の概要】上記画像紙面１の要点を言えば、宅地建物取引業（宅建業法第２条）とは、宅地又は建物の売買・交換・代理を業として行うもの。宅建業は、用途地域内の土地（道路、公園、河川等を除く）の売買・交換・代理に全て宅建業法が適用され、都市計画区域内にある用途地域の指定のない土地を、建物の敷地として転用される場合も宅建業法が適用されます。また、都市計画区域外の土地を、建物の敷地として転用される場合も宅建業法が適用されます。用途指定のない都市計画区域内外いずれの土地でも、農地を農地、山林を山林としてなど、建物の敷地としての転用が伴わない売買や交換には宅建業法は適用されません。当社の場合、都市計画区域内にある農地を、建物の敷地としての転用目的の媒介が多いので宅建業法が適用されます。（※用途地域の指定のない都市計画区域内外の、建物の敷地でない土地、例えば、「駐車場や資材置場等」の用地としての売買や交換にも、売り買い双方の紛争防止や安全と保護を図る為、当社は「重要事項説明書や売買契約書の書面化等」宅建業法に準じた対応をしています。大体、この件、他社さんも同様と思います。）
【２．現行制度の成り立ち】上記画像紙面２についてのポイントは、「不当な勧誘や取引を行う宅地建物取引業者（以下、宅建業者と言う）が増加」と「契約成立後、契約内容や取引条件に関して契約当事者間の認識の相違が顕著化し、紛争が多発した事などがあり、宅地建物取引士による重要事項説明及び重要事項説明書の交付義務（宅建業法第３５条）、そして、契約成立後の書面交付（宅建業法第３７条・いわゆる売買契約書）が義務づけられました。宅建業も実に広範囲で複雑な法のかかわる仕事で、私も今になって、改めて知りえる大切な事があり、今後も法の改正等により、そのような事があるでしょう。。しかし、上記のようなトラブルが発生しないように、当社としても信頼を失わないよう業務を行っていきたく思っています。
【３．不動産取引の流れ（売却から決済までのスケジュール）】当社は、売買の媒介が主たる活動なので、以下、売却案件でのスケジュールを記述します。当ホームページの項目①も参考にご覧ください。
① 所有地価格査定書提出⇒ ② 売価に対しての経費税金を差し引いた手取り金額概算書提出⇒ ③ 所有者ご本人様確認⇒ ④ 媒介契約書締結⇒ ⑤ 売買に向けての媒介活動開始（不動産情報紙掲載や指定流通機構に登録や不動産情報ＷＥＢサイトにて公開）⇒ ⑥ 当社自らも各業者等へ資料提供等の媒介活動開始⇒ ⑦ 買い希望者さんから買付証明書を受理し、売り希望者さんから納得いただくと⇒ ⑧ 重要事項説明書（案）と売買契約書（案）を書面にてご説明⇒ ⑨ 重要事項説明書（案）、売買契約書（案）をご了解頂くと、本文製本⇒ ⑩ 売り買いご本人確認の後、重要事項説明書捺印、売買契約書調印及び手付金の授受⇒ ⑪ 決済日が近づくと売り買いご両者に決済残金及び固定資産税の清算金や諸経費を文書により説明⇒ ⑫ 決済当日、決済残金や固定資産税清算金の授受と、所有権移転登記申請と同時に物件引き渡しとなります。通常、この時、売買当事者に、土地家屋調査士、行政書士、司法書士や宅建業者等へ諸費用（譲渡税上、売却の為の経費となる）の支払いを行って頂きます。
以上が、売却から決済までのスケジュールですが、農地の場合、「農地転用許可申請」は必須であり、「開発許可申請」が伴う事も多いので、農地転用申請だけなら、順調にいけば契約から約２ヶ月で決済可能ですが、開発許可申請が必要な場合は、順調にいっても契約から決済までに約3～4ヶ月かかります。
【４．契約場所と決済場所について】契約場所は宅建業者の事務所や売主様のご自宅や買主様が法人なら買主様の事務所でも可能です。契約に契約場所が問題になる訳でなく、互いに都合の良い場所が適当です。残念ながら当社の事務所は狭いので売り買い様の都合を図って場所を決めます。次に決済場所ですが、この場合、買主様は大抵金融機関からの借入れをされますから、買主様指定の金融機関になります。特に不動産の売買の決済金、そして諸経費もそれなりに多額です。従って信頼出来る金融機関で、契約関係者以外出入り出来ない安全な個室で行うのが通常です（個別のケースもありますが、ここでは一般的なケースを記述です）。この他、よく質問を受けるのは、決済残金等は現金ですか振込みですか？、これに就いては諸経費は現金でご用意して頂き、多額の決済残金に就いては現金を選ぶも振込みを選ぶも、買主様ご了解なら売主様のご自由です。現金持ち帰りが不安の場合、振込み選択も可能です。売主様に当社お勧めは、契約決済残金は先ず現金で頂き、その場（決済当日の金融機関から）で、個人であれ法人であれ売買契約名義者の金融機関口座（売買契約売主名義以外の口座は通常不可）に自ら振込まれるのが安全と思います。買主様も振込手数料の負担も面倒なくスムーズに行きますし、金融機関による入金確認時差もありえますが、振込先等を間違ったりしなければ、入金確認はたとえ後日になっても安心できると思います。
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