有限会社ウェストライト

 ＜売却ご検討の方へ＞

　大体において、不動産の売却や購入等は生涯に度々ある事ではないと思います。ここでは農地の売却をご検討の方を対象に当社の方針や活動を記述します。先ず、ご縁があって知り合えた方にとって特に気になるのが「所有地の売買適正価格」と思います。その為には適正な「所有地の売買価格査定」が大切です。

＜所有地適正価格査定＞

１．まず現地視察です。ここで入手する材料（地形、前面道路、水路等）は少なくはありません。道路幅員、マンホールや消火栓、電柱電線等、可能な初歩の調査を出来るだけなして、「現地視察チェックシート」にメモ書きしたり、査定に必要な写真撮影をします。ここで見落とす所があれば、何度か通う事になります。

２．次に行政調査です。１の情報を基にして、高松市であれば、先ず「高松市ホームページ、たかまっぷ」を閲覧して「道路種別や用途地域」を調べます。香川県では都市計画区域内において、市街化区域と市街化調整区域のない全国唯一の非線引区域なので、「用途ありか特定用途制限地域」なのかを調べます。この結果材料をもって市役所の都市計画課、建築指導課、道路管理課、農林水産課、農業委員会、文化財保護課を尋ね、意見及び道路台帳等の資料請求をします。そのあと、高松市水道局や下水局を尋ね「配管図」等を請求します。これらに並行しながら高松市危機管理課ホームページで「ハザードマップ（洪水・内水・高潮）等」を調査します。

３．ここから「価格査定の個別性」が出てきます。

　第１，２，３の後に、「土地調査レポート・周辺環境レポート」と、「近年の周辺取引事例」や、自らの「現地周辺の価格調査」も用いて価格査定をします。

　路線価や公示価格等は実勢にそぐわない場合が多いので、上記調査と、土地の形状や前面道路の種類や幅員、給排水の供給状況、行政の規制、災害の危険性（ハザードマップ）、通学、買物等の至便さ、駅やバス停までの距離や交通アクセス、また、現地周辺の将来的な環境変化等を吟味して適正価格を決めます。よく聞く机上だけの査定（現地を含めた周辺の大雑把な一括査定等）はあまり当てになりません。そのような査定が無意味とは言えませんが、場合によっては、業者の信頼を損ねる事もありますので適正査定を基本とします。また、売却依頼を受けたら、成約に向けての努力を致します。当社は、上記のような価格査定は無料にて行っています。直ちに売却されない場合でも、お気軽にご連絡下さい。何かの参考になるかと思います。

＜査定から売却＞

　査定ご理解の上、売却依頼を受けると、＜宅地建物取引業法（以下、宅建業法）第３４条の２＞に義務づけられている、媒介契約を書面（媒介契約の書面化の義務）にて締結させて頂きます。①この契約は、依頼者の保護、取引の安全及び流通の円滑化を図る事が主たる目的です。この契約書の右上すみに「この媒介契約は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約です」と言う表示がされています。契約書の右上すみに、これ以外の表示があったりない場合は注意が必要です。この契約は媒介業者が積極的に成約に向けてなされた結果の「売買契約」とは違います。ひと昔前、依頼者が「売ってくれないか」、業者が「分りました」、と言う事で進行した結果、依頼者や業者や他の第三者とのトラブルが少なくはなかった為に改正された業法とも言いえます。口頭での媒介依頼で行われた売買契約が、民法上無効ではありませんが、上記①にあるように宅建業法上の媒介契約の書面化をお勧めします。

【媒介契約の類型】 

①専属専任媒介契約：依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼することができない契約です。又、依頼者が自ら見つけた相手方と売買する事もできません。

②専任媒介契約：依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介をすることができない契約です。但し、依頼者が自ら見つけた相手方と売買する事はできます。

③一般媒介契約：依頼者が他の不動産業者に重ねて媒介を依頼する事ができる契約です。また、依頼者が自ら見つけた相手方と売買する事もできます。契約する場合には、重ねて媒介を依頼した他の不動産業者を明示する「明示型」と「非明示型」があり、非明示型とする場合には、その旨を特約することになっています。

以上が媒介契約の類型です。ややこしいですね。ただ言える事は、以上３類型はいずれの契約を結んでも、基本的に売買成約決済に至らぬ限り、依頼者に費用負担がない事が通常です。

費用負担が発生するのは滅多にありませんが、遠隔地（例えば、香川県依頼者から出向き、依頼者の北海道所有地）での調査費用や宿泊、交通費等です。

それで①から③までの何れを依頼者が選択されるかはご自由です。当社の活動は主に農地売買媒介で、公開案件は①か②です。その他、①、②であっても非公開を望まれる方もおいでます。これも皆様方ご自由の選択肢です。この記事も参考にして下さい。

＜購入ご検討の方へ＞

　ここでは、不動産購入をご検討の方を対象に当社の方針や活動を記述します。売却ご検討の方同様に不動産購入も度々ある事ではないでしょう。

ただ、前置きしておきたい事が以下です。

①住宅用分譲用地、事業用地等を探している：この場合、不動産情報webサイトか業者さんのホームページ検索で充分と思います。農地転用、開発許可等の行政の許認可を得ていたら、売主である業者さんも、売主様の媒介業者さんも、売出し時期はスピーディーなので、不動産情報webサイトや業者さんホームページでも通常一般公開をします。零細当社も然りです。

②個別性のある住宅用の農地、または事業用地等の農地を探している：居住系では、まとまった分譲地と離れた所に居を構えたい、また、事業系でも、ネットで調べても相応しい所がないから探して欲しい。当社はそのような、ご要望に出来るだけ沿う探索活動もしていますから、お客様のご要望＜希望地エリア、居住系か事業系、求めておられる規模（地積）、予算等＞に対して、お電話または、当ホームページの「お問合せ」欄で、ご相談無料にて承っています。また、中には、当社が売却依頼を受けている非公開物件にご縁がある場合もありますので、お気軽にご連絡下さい。

＜有効活用ご検討の方へ＞

　ここでは、所有地農地の有効活用をご検討の方を対象に当社の方針や活動を記述します。時々、「売るよりは貸したいのだが、借り手はいないだろうか？」と言う所有者様に出会います。率直に言って、貸せれる立地は多くはありません。人口密度が高く、幹線道路沿いで地形が良いと、事業用地として貸せる可能性が高いです。この場合、１０年以上５０年未満の期間を定めた「事業用定期借地権設定契約」が一般的です。また、幹線道路に沿っていなくても、人口密度が高い立地で地形が良いと、店舗（繁華街、いわゆる商業地に於ける賃貸店舗は当社の活動外）や駐車場（至近に駐車場が何としても必要な公共施設や事務所、店舗等がある場合に限る）とか、人口密度が低くても道路幅員が充分あり、交通アクセスが良いと事務所、更に地積が広いと、物流関係等に貸す事も可能かも知れません。郊外で、貸しにくいが、生活に便利な立地で多くみられる農地有効活用は、貸すのではなく、所有者様ご自身がオーナーとなる「賃貸アパート経営」があります。左記何れにも当社は対応致しますので、お気軽にご連絡下さい。

　　以上が、「農地売却ご検討の方」、「農地購入ご検討の方」、「農地有効活用ご検討の方」への当社からのメッセージです。

　※上記以外、コンサルタント業務（図面作成等）に就いて、別途費用が発生する場合は前もってお伝えします。